Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества (ответчик ссылается на незаключенность договора в связи с отсутствием государственной регистрации)

Для подготовки и подачи данного искового заявления необходимо выполнить следующие действия.

1. Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества направлено на взыскание с ответчика (арендатора) неоплаченной арендной платы по договору аренды, несмотря на ссылки ответчика на незаключенность договора в связи с отсутствием государственной регистрации. В таких случаях истец (арендодатель) доказывает наличие фактического пользования недвижимым имуществом ответчиком, а также обоснованность требований по арендной плате, ссылаясь на положения Гражданского кодекса РФ.
2. К заявлению прикладываются копия договора аренды (или его проекта, если отсутствует регистрация). Документы, подтверждающие право собственности истца на имущество. Акт передачи или иные документы, подтверждающие факт передачи имущества. Расчет задолженности по арендной плате. Копии требований и претензий к ответчику. Квитанции и уведомления о направлении искового заявления и приложенных документов ответчику. Документы, подтверждающие расходы истца на уплату госпошлины и судебные издержки.
3. В иске указываются данные сторон, даты и номера договора аренды недвижимого имущества, а также ссылки на документы, подтверждающие право собственности истца и фактическую передачу имущества ответчику. Даже если договор не зарегистрирован, факт передачи имущества и пользования им должен быть подтверждён (например, актом приёма-передачи). Описание задолженности по арендной плате с указанием периодов неплатежей и сумм, подкрепленных расчетом задолженности и документами (требования, претензии, платежные поручения). Указание на законы, регулирующие обязательства по договору аренды, аргументация отказа ответчика от исполнения обязательств, несмотря на фактическое использование имущества. Прошение к суду о взыскании задолженности, судебных расходов и иных связанных платежей.
4. При заполнении шаблона искового заявления указывайте правильные наименования и цифровые значения документов.
5. При заполнении данных других участников судебного спора, укажите те, данные которыми Вы достоверно располагаете (ФИО/наименование, адрес регистрации/проживания/номер телефона/ИНН/ОГРН/паспортные данные и др.) 
6. В тексте шаблона искового заявления указаны наименования/даты/номера нормативных правовых актов (НПА), которые необходимы для обоснования Ваших исковых требований.   
7. Иск подается по месту нахождения нежилого помещения (ст. 38 АПК РФ).
8. Проверьте правильность и корректность заполнения данных в шаблоне искового заявления, склонения слов по падежам по тексту искового заявления.
9. Расчет госпошлины происходит автоматически в шаблоне документа. Оплатите государственную пошлину и оригинал квитанции/чека приложите к исковому заявлению.  
10. Проверьте по списку приложенные к исковому заявлению документы, очередность в списке должна совпадать с очередностью приложения  документов (это должны быть копии документов, оригиналы остаются у Вас). 
11. Отправьте копии искового заявления и приложенных к нему документов,  другим лицам, участвующих в деле (ответчику/третьим лицам). Снимите копии данных почтовых квитанций и приложите их к экземпляру искового заявления, подаваемого в суд. 
12. Подайте документ лично/через представителя по выданной Вами на его имя доверенности в канцелярию суда, отправьте почтой заказным письмом с уведомлением о вручении или  воспользуйтесь сервисом суда для подачи документов в электронном виде.

Между   (далее - Арендодатель, Истец) и   (далее - Арендатор, Отвеьчик) заключен договор аренды от № (далее - Договор) следующего недвижимого имущества: .
Договор заключен на срок с по .
Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям Договора.
Истец выполнил свои обязательства, предоставил Ответчику в аренду имущество, что подтверждается актом приема-передачи от .
Пунктом Договора установлена плата за аренду имущества в размере рублей в месяц.
Пунктом Договора предусмотрен срок оплаты арендной платы - до числа месяца, следующего за расчетным.
Ответчик допустил просрочку платежей по договору за период с по , что подтверждается .

Согласно расчету Истца задолженность Ответчика перед Истцом по арендной плате составила руб.
Истец направил Ответчику претензию № с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате, которую Ответчик оставил без удовлетворения, сославшись на незаключенность договора аренды недвижимого имущества в связи с отсутствием его государственной регистрации (дата ответа на претензию: ).
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Пунктом Договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы Арендодатель вправе требовать уплаты пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Поскольку Ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, истец просит взыскать пени за период с по в размере руб., а также пени по день фактического исполнения обязательства.
В части доводов о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации истец поясняет следующее.
Действительно, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо).
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Согласно п. 3 Информационного письма № 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу вышеуказанных разъяснений не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства. Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным. Также в таком случае для удовлетворения требования о взыскании арендной платы не имеет значения, прошел ли договор аренды государственную регистрацию в установленном порядке.
При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Согласно п. 44 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт исполнения Истцом и Ответчиком Договора (в части передачи объекта аренды Ответчику и перечисления частичной оплаты по договору за пользование объектом аренды), а действия Ответчика, заявившего о незаключенности договора аренды, направлены на уклонение от исполнения обязательств по исполнению договорных арендных отношений. При этом стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, что связало стороны обязательством на изложенных в нем условиях.
В связи с чем доводы Ответчика, изложенные в ответе на претензию о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации, не основаны на нормах материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 10, 309, 310, 330, 433, 606, 609, 610, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", ст. 125-126 АПК РФ, прошу:

1.    Взыскать с   в пользу   задолженность по арендной плате в размере руб. за период с по .
2.    Взыскать с   в пользу   неустойку в размере руб. за период с по , а также неустойку, начисленную на сумму долга с по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета % от задолженности за каждый день просрочки.
3.   Взыскать с   в пользу   расходы по оплате государственной пошлины в размере  .

Приложения:

1.    уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде на ____ л. в 1 экземпляре;
2.    документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины на ____ л. в 1 экземпляре;
3.    копия договора аренды от  №   на ____ л. в 1 экземпляре;
4.    доверенность и диплом о высшем юридическом образовании представителя или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления на ____ л. в 1 экземпляре;
5.    документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются на ____ л. в 1 экземпляре;
6.    подтверждение соблюдения претензионного порядка урегулирования спора на ____ л. в 1 экземпляре;
7.    выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на истца и ответчика на ____ л. в 1 экземпляре;
8.    расчет взыскиваемой денежной суммы на ____ л. в 1 экземпляре.